アパート売却 不動産会社への依頼から売却までの流れ

ビジネス

11年間所有したアパートを売却しました。老朽化でトラブルが発生するようになったため、売却することに決めました。売却を決めたもののどの不動産会社に依頼するか、価格をどうするか悩ましいですよね。また、販売途中で雨漏りが発生したため売却後にトラブルにならないか、そもそも売却できるのか悩ましい状態になりました。

アパートを売却するにあたって、不動産会社への依頼から売却完了するまでの流れを紹介します。

一括売却査定への申込

まず、某有名不動産投資サイトに一括売却査定を申し込みました。売却物件の種別、所在地、売却希望価格、築年数などの情報を入力して申し込みます。物件の売却価格を査定してもらいたかったので売却希望価格は空欄にしました。私の所有するアパートは関東の地方都市であったため、査定して貰えるのは3社のみでした。物件の流動性の低い地域になればなるほど査定してくれる会社は少なくなりそうです。申し込みをすると、3社それぞれから別途連絡がくることになりました。

申し込み完了後、3社からメールで連絡があり、物件の資料について問い合わせがありました。売却希望価格について3社すべてから質問されました。売却価格が知りたいために査定を申し込んだのですが、希望価格によって査定額も変わってきそうな印象を受けました。その後3社から査定の結果を貰いましたが、幅はありましたが希望価格に近い金額を提示されました。査定価格については参考程度に考え、自分でその地域の適正価格を調べ考えるべきでしょう。

不動産会社への依頼

売却を依頼する候補は、今管理をお願いしている不動産会社、査定を依頼した3社です。管理会社は地元の企業なので物件のある地域に精通していることはメリットでしたが、仲介や管理を専門としていたため候補から外しました。

残り3社の中から会社所在地が物件に一番近く、以前他の物件で問い合わせをしたことのある1社に依頼することにしました。不動産売買専門の会社であったことも理由の1つです。

不動産会社との契約方法について

売却するには不動産会社と契約を結ぶ必要があります。契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。

一般媒介契約

一番不動産会社との縛りのない契約です。メリットは複数の不動産会社と契約できるため、間口を広く、多くの購入希望者へ募集をすることができます。デメリットは、利益になりにくいため不動産会社が積極的に募集してくれない可能性がある。レインズ(指定流通機構)へ登録する義務がない点です。

専属媒介契約

専属媒介契約は不動産会社1社のみと専属でする契約です。メリットは不動産会社が積極的に募集してくれる。レインズに登録し、14日に一度販売状況を報告して貰えます。自分で買主を探すこともOKです。デメリットは1社のみなので募集する購入希望者の間口が減ることと、不動産会社が積極的でないとそもそも募集されないことです。ただ、他の不動産会社へも積極的に仲介を依頼するような会社であれば問題ないので、そういった不動産会社を選択する必要があります。

専属専任媒介

最も縛りの強い契約です。専属媒介に対して、自分で買主を探すのはNG。報告は7日に一度となります。

私は、メリットとデメリットを比較し、投資用不動産の売買に強い不動産会社と専属媒介契約を結ぶことにしました。

購入希望者が決まるまで

不動産会社と契約し、募集を開始してから2カ月ほど購入希望者は現れませんでした。そこで売却するアパートに雨漏りが発生するという事件が発生しました。一旦売却を停止し調査をしましたが、屋根や外壁に原因は見つからず暫く様子を見ましたがその後雨漏りは発生しませんでした。外壁塗装会社に相談すると、屋根を張り替えた方がよいと想定外の見積り金額が提示されました。

売却をやめ修理をするか悩みましたが、結局価格を下げ、雨漏りしたことを購入者に伝えた上で売却することにしました。不動産会社にも購入希望者には雨漏りについて知らせるようお願いしました。

それから2カ月、一度買付が入りましたが、購入者の融資が決まらず流れましたが、ついに購入希望者が現れました。この方もローン特約込みの申込でしたが審査も通り、雨漏りの件も了承の上で購入していただけることになりました。

そして売却手続きへ

アパートは融資を受けて購入していたので、予め売却予定であることは伝えていましたが、銀行に売却が決まったことを連絡しました。売却日時を伝え、手続き方法について確認し準備を進めます。

売却にあたって、後でトラブルにならないよう瑕疵担保免責はつけましたが、重要事項説明に雨漏りについてもしっかり記入しました。そして、購入者の方が融資を受ける銀行で、購入者、不動産会社、銀行、司法書士の方達と無事決済を終了しました。

売却にあたっては、基本やるべきことは不動産会社が教えてくれるのでそれに従えば問題なくスムーズに手続きを進めることができました。

まとめ

アパートの売却ですが、分かったことはやはり時間がかかるということです。不動産は株のようにすぐに換金できるものではないので、資金が必要な場合には本当に余裕を持ったスケジュールを立てる必要があると思いました。購入者が現れない限り永遠に売れないかもしれないですしね。

今回は売却中にトラブルが発生したため、少し苦労をしましたが、売却に必要な作業や手続きは仲介する不動産会社が全面的にフォローしてくれます。売主に必要なのはその物件の売買に強い信頼のおける不動産会社を見つけることだと思います。

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