区分所有マンションと一棟アパート、戸建　不動産投資に向いているのは？

これから不動産投資を考えている方はどのような物件を購入したら良いか迷いますよね。私はこれまで区分所有マンションとアパート、戸建を購入し、賃貸経営をしてきました。不動産投資に限らずビジネスで絶対に成功するやり方はありませんが、それぞれの物件を購入した私の感想をお伝えします。

区分マンション、アパート、戸建の維持費の違い

区分マンションの維持費には、固定資産税、管理費、修繕積立金があります。固定資産税ですが、マンションの場合建物の価値が高いため思ったより高くなります。私が所有していたのは全て中古物件でしたが、マンション一室とアパート一棟の固定資産税はほぼ同じくらいでした。マンションは鉄筋コンクリートのため築古物件であっても建物部分の評価が高く税金も高くなります。アパートの場合、築年数が古いと建物の価値がほとんどないため同じ程度の金額になっていたようです。但し築浅の場合はアパートの固定資産税も当然高くなります。

管理費、修繕積立金についてですが、マンションの場合強制的に毎月支払う必要があります。金額も高く、35㎡程のマンションでしたが合計で13000円程度必要でした。家賃が45000円だったので収益にかなり影響を受けました。特に困ったのは空室時です。空室でも管理費、修繕積立金は当然毎月支払う必要があります。収入がないため完全に持ち出しとなり、精神的にも大きなマイナスでした。アパート、戸建の場合、修繕のために余剰資金を積み立てる必要がありますが、緊急時を除きいつ修繕を行うかは自分の判断で行えます。空室時に固定費が少ないことはアパート、戸建のメリットです。

経営の安定性

区分所有マンション、戸建は１室ごと、アパートは複数室を経営していくことになります。1室の場合、空室になると収入は0になります。不動産は高価なため、ローンを使用して購入する方がほとんどだと思います。アパートのように複数室での経営では１室空いても収入が0にならないため当然経営は安定します。区分所有、戸建でも物件数を増やせば空室リスクは分散できるので規模が大きくなれば無視できる要因です。ただ、アパート購入や物件数を増やすことは借入金を増やすこととイコールのため資金に余裕を持った計画を立てないとたちまち経営に行き詰まるので十分注意をする必要があります。

まとめ

私がこれまで区分所有マンションとアパート、戸建を購入し、賃貸経営をしてきた経験上私に合った物件はアパート、戸建でした。理由は維持費です。管理費、修繕積立金という毎月の固定費が収益に大きな影響を与えるからです。ですので、区分マンションについては6年所有した後に手放し、その資金でアパートを購入しました。

ただ、先にも述べましたが不動産投資に正解や王道はありません。私は中古物件にターゲットを絞って賃貸経営をしていますが、区分所有マンションで成功されている方も多くおられます。情報を集め自分で納得する方法で不動産投資に取り組んでいただければと思います。